房价下跌，买家违约？南京房产律师告诉你损失怎么算！

　　近年来，随着房地产市场的波动，尤其是在房价下跌的情况下，买家违约的现象变得愈发常见。作为卖家，面对这种情况时应该怎么办？如何计算买家违约带来的损失呢？本文将从南京房产律师的角度出发，为您详细解析这些问题。

　　#### 一、案例分析：房价下跌导致买家违约

　　1. **案例背景**

　　2023年9月1日，陈阿姨与沈某夫妻签订了《南京市房地产买卖合同》，约定购买位于南京宝山区的一套房屋，总价为253万元。合同中明确规定，如逾期付款超过十五日，卖方有权单方解约并主张房价总金额20%的违约金。然而，由于陈阿姨未能顺利出售自己的房产以筹集购房款，导致她无法按时支付剩余款项，最终被沈某夫妻起诉要求支付违约金。

　　2. **法院判决**

　　法院认为，根据公平和诚实信用原则，并结合合同约定、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情支持了部分违约金。扣除已被没收的定金10万元后，再支持违约金15万元。这意味着，虽然房价下跌确实给买家带来了一定的压力，但并非所有责任都由买家承担。

　　#### 二、房价下跌买家违约的损失计算方法

　　1. **继续履行合同**

　　 - **催告函**：首先，卖家可以通过律师撰写专业的催告函或直接出具律师函，强调卖家不存在任何违约行为，并明确买家违约的风险。

　　 - **诉讼阶段**：如果买家仍未履行合同义务，卖家可以向法院提起诉讼，要求继续履行合同。需要注意的是，在诉讼过程中，卖家不应提出解约诉求，即使买家提出解约要求也应直接拒绝。

　　 - **逾期付款违约金**：在主张继续履行的同时，卖家还可以要求买家支付逾期付款违约金。

　　2. **解除合同主张违约责任**

　　 - **单方解除**：当买家出现严重违约行为时（如逾期付款超过合同约定的期限），卖家可以直接依据合同约定单方解除合同，并主张违约责任。

　　 - **协商解除**：双方也可以协商解除合同，通常通过签订补充协议的方式达成一致意见，一次性解决所有争议。

　　 - **没收定金与违约金**：在确认买家无继续履行能力的情况下，卖家可以选择没收定金并主张违约金。一般情况下，南京常见的合同版本约定的是总房价20%的违约金。

　　 - **房价下跌损失差价**：如果房价下跌幅度较大，超过了约定的违约金比例，卖家还可以主张房价下跌造成的损失差价。不过，这需要法院进行司法评估，并且最终判决结果会综合考虑多种因素。

　　#### 三、法律依据与注意事项

　　1. **法律依据**

　　 - 《中华人民共和国民法典》第一百七十九条明确了承担民事责任的方式，包括继续履行、赔偿损失、支付违约金等。

　　 - 第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有例外情形除外。

　　2. **注意事项**

　　 - 在房价下跌的情况下，卖家应尽量争取在签约时提高定金比例。

　　 - 如果选择解除合同并主张违约责任，需要注意时间节点的选择，避免错过最佳时机。

　　 - 在整个过程中，建议卖家委托专业律师处理相关事宜，以确保自身权益得到最大化保护。

　　#### 四、结论

　　面对房价下跌导致的买家违约情况，卖家可以通过继续履行合同或解除合同主张违约责任两种方式来维护自己的权益。具体选择哪种方式取决于实际情况和个人意愿。无论采取哪种方式，都应注意保留好相关证据，并及时寻求专业律师的帮助。希望本文能为您提供一些有用的参考信息。